Продаем «за копейки»: налоговые бомбы под сделку

[Собака]

«Продал квартиру дешевле рынка? Готовься доказать, что это не схема!»Налоговая не верит в альтруизм, особенно когда речь о недвижимости и технике. Заниженная цена — лакомый повод для доначислений. Мы разбираем реальные истории из практики: кто выиграл, а кто остался «в минусах».

Иногда застройщик или рантье решает распрощаться с лишним активом за символическую цену – подарить устаревшую технику шурину или недорого перепродать участок другу. На первый взгляд – благо для своего, но ФНС может насторожиться: «Почему за 50 тысяч продали то, что в объявлении висит за 500 тыс.?». По общему правилу цены по сделкам между независимыми сторонами считаются рыночными, и в обычных сделках инспекторы не вправе их оспаривать. Однако резкое (многократное) отклонение цены от рынка вместе с «подозрительными» обстоятельствами позволяет налоговикам запустить проверку на предмет неосновательного снижения налогооблагаемой базы. Именно поэтому «победителя строителей» может ожидать выездная проверка и доначисления НДС или налога на прибыль.
Продавая бульдозер «со скидкой», помните: инспекторы воспринимают это не как добрый жест, а как возможность «склеить» две разные цены в одну. Как предупреждает Верховный Суд, разница даже 11–52% ещё может не считаться «многократной» по умолчанию – но сочетание значительного занижения с другими тревожными «звоночками» уже вызовет вопросы инспекторов.

• Контролируемые и неконтролируемые сделки. При крупных сделках между аффилированными компаниями (контролируемая сделка) ФНС всегда смотрит на цену по главе V.1 НК РФ. Если сделка не подпадает под эти правила, формально инспекция не имеет права оспаривать цену. Тем не менее налоговики могут учесть «многократное» (или «значительное») отклонение цены от рынка как один из признаков неосновательного снижения доходов. То есть просто низкая цена сама по себе не запрещена, но в совокупности с прочими фактами она выдает «дурной запах» сделки.
• «Скомканная» сделка без цели. Налоговый Кодекс прямо запрещает совершать сделки с основной целью ухода от налогов (ст. 54.1 НК РФ). Судьи обращают внимание: если прямого нарушения закона нет, нужно смотреть на мотивы. Если договор заключен «для галочки», без разумной коммерческой цели (например, чтобы списать остаточную стоимость техники и избежать списания), налоговики могут это расценить как злоупотребление. Именно поэтому при занижении цены надо иметь объяснение «для бизнеса» – от ремонта обветшавшего станка до экономии на списании имущества.
• Признаки «плохой» сделки. Ключевым фактором остаётся деловая цель. Офицеры ФНС советуют искать дополнительные «красные флажки»: сделки между взаимозависимыми лицами, «однодневка» или недавно созданная фирма, непрозрачные схемы расчёта, несоразмерные условия оплаты и т.д. Суд в своих обзорах подтверждает: только вместе с такими факторами заметное занижение цены может служить признаком необоснованной налоговой выгоды. Простое «подешевле продал – и ладно» без других грязных подробностей инспекция оспаривать не будет.

Продажа «своим» и «чужим»: когда проверка неминуема​

Строительная фирма (или владелец недвижимости) особенно рискует, когда продаёт оборудование, машины или квартиры «своим» людям дешевле рынка. Рассмотрим варианты.

• Взаимозависимое лицо (директор, учредитель и т.п.). Если вы продаёте недорого своему директору, бывшему партнёру или аффилированной структуре, налоговики серьёзно вздрагивают. По статье
  Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация
  именно такие сделки с завышенными или заниженными условиями требуют пересмотра: недополученную прибыль по ним могут добавить к налогооблагаемой базе (это и есть механизм при удалении льготной сделки). Практика: арбитры обычно встают на сторону инспекции. Например, если фирма продала земляки генерального директора участок по цене ниже рыночной, суд усмотрел цель «ухудшить налоговую базу» и подтвердил доначисление налога исходя из реальной стоимости. Суд отмечал: покупатель и продавец в сговоре (покупатель знаком руководителю много лет, не искали иного покупателя, не делали оценку) – цель сделки была нелегальная оптимизация. Аналогично, продажа автомобиля учредителю на пороге ликвидации расценена как выведение активов: ЗСО утвердил доначисление НДС на разницу.
• Независимое лицо (посторонний контрагент). И здесь есть нюансы. С одной стороны, формально незаведомо «свой», инспекция может не сразу вешаться. Но «вопрос цены» остаётся: если вы продаёте технику в 2–5 раз дешевле рынка и при этом не можете объяснить нормального бизнес-обоснования (скажем, доброта ваша или нужда не повысить прибыль), проверяющие насторожатся. Верховный Суд на деле говорит, что в таких сделках будет обращено внимание на поведение: ведь продавая активно с убытком, вы экономите на налогах. Поэтому компании лучше иметь документы и анализ рынка: отчёт об оценке или реальное конкурентное предложение покажут разумность низкой цены. В противном случае ФНС вправе «пересчитать» НДС и налог на прибыль с учётом рыночного уровня. Так и случилось, например, когда компания продала несколько машин за 4–5 раз ниже покупной цены – арбитры Поволжья решили, что главная цель – «схитрить» с налогом, и отказали предприятию.

Примеры из практики​

• Суд не в пользу компании: Предприятие продало землю знакомому режиссёру по цене ниже рынка. ФНС доначислила налог на прибыль, а суд (кассация ПФО) согласился: разница в цене и обстоятельства (покупатель – старый друг директора, не искали других покупателей, участки ушли по себестоимости) доказывали лишь одну цель – снижение налогооблагаемого дохода.
• Суд в пользу компании: ООО «Славынево» отстояло свои позиции. ФНС пыталась доначислить налог по сделкам по продаже автомобилей несколько ниже рынка взаимозависимым покупателям. Но арбитры Северо-Запада подчеркнули, что данные ФНС о цене рынка были получены без учёта состояния машин и пробега, то есть не отражали реальную стоимость. В итоге суд признал, что инспекция не доказала несоответствия цены сделок рыночному уровню и отменил доначисление.
• Особый случай ликвидации: Фирма продала BMW своему учредителю за символические деньги и сразу начала ликвидацию. ФНС доначислила НДС с рыночной разницы. Судебные инстанции (АС ЗСО) указали: разрыв с рыночной ценой плюс синхронность с ликвидацией однозначно указывает на попытку вывести актив до разгона налоговой проверки. Решение поддержано, что чревато с точки зрения жадной ФНС.
• Положительный прецедент по НДФЛ: Когда фирма «спортивной» стройки подарила сотрудникам квартиры «по себестоимости», ФНС посчитала работников аффилированными и доначислила НДФЛ. Однако 18-й ААС с этим не согласился: работников признали просто рядовыми гражданами, а не связанными, поэтому доначисление НДФЛ отменили. Этот пример говорит: даже если ФНС любит обобщать, суд требует фактов взаимозависимости.

Личный подоходный налог: сюрпризы для рядовых работников​

Не стоит забывать и о риске НДФЛ при продаже «дешево» сотруднику. По подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ работник получает материальную выгоду от покупки у своего работодателя товара или техники ниже рынка – разницу между реальным рынком и заплаченной ценой. Минфин пояснил (Письмо от 03.10.2017 N 03-04-06/64417): если организация продаёт автомобиль сотруднику дешевле, у работника возникает облагаемый доход в виде разницы. То есть даже если вы делаете хорошему мастеру «скидку», налоговая может назвать это подарком с разницей. Тем не менее на практике суды иногда не соглашаются считать обычных сотрудников взаимозависимыми лицами: как раз в цитированном деле с квартирами суд признал, что доначислять НДФЛ на работников было неправомерно.
Совет: если уж передаёте имущество сотруднику, тщательно оформляйте документы. Например, заключайте договор купли‑продажи по адекватной цене и, при необходимости, фиксируйте, что сделка совершена по деловым соображениям (например, чтобы избежать убытков от простаивающего оборудования). Это поможет объяснить инспекции свой расчёт цен.

Как избежать «подводных камней»​

• Обоснованная цена. Даже если вы занижаете цену, нужна бизнес-логика: списание, экономия на ремонте, перераспределение активов и т.п. Налоговикам покажите независимую оценку или расчёт рыночной цены для подобных сделок. Если продаёте через тендер или объявление, приложите протоколы, публикации или хотя бы договор с оценщиком – это демонстрирует, что вы искали адекватного покупателя, а не просто «отдали своему за бесценок».
• План продажи заранее. Если знаете, что будете распродавать устаревшие активы, планируйте это заранее. К примеру, разместите рекламу, пригласите несколько покупателей – чтобы не выглядело, будто проводилась продажа «тайно» и только «своим». Такой порядок снизит сомнения налоговиков, что вы просто подарили актива другому физику по дружбе.
• Письма и позиции ФНС. Изучите, какие письма и обзоры судебной практики ФНС выпускает по вашей ситуации. Сейчас в открытом доступе есть разъяснения, например, ФНС не считает занижение само по себе нарушением. Можно аргументировать инспектору: «Вы сами не нашли фактов «грязной» схемы, а просто обвинили нас в низкой цене». Такие документы пригодятся в споре или в суде.
• Юридическая помощь. Наконец, если налоговая всё же напишет акт доначисления, не паникуйте и не оплачивайте сразу. Соберите доказательства (переписку, расчёты, оценки) и обратитесь к опытному налоговому юристу.

Вывод​

Продажа имущества по цене «ниже рынка» – операция рискованная и сложная. Строительным компаниям и инвесторам придётся готовиться, что ФНС будет вникать в обоснованность цены. Само по себе занижение не запрещено, но может послужить поводом для доначислений, если инспекция увидит «дырки» в мотивации сделки. Проще всего избежать претензий – продавать не «к своему», а тем, кто сам не связан с фирмой, и делать всё прозрачно, с обоснованиями цены.

Источники: официальные письма и обзоры ФНС и Минфина, а также судебные решения (например, Постановление ПФО от 09.06.2023 N Ф06-4030/2023, ЗСО от 22.06.2022 N Ф04-3126/2022, АС СЗО от 04.06.2019 N Ф07-4941/2019 и др.), материалы консалтинговых публикаций

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация